ماهو الحد الأقصى لمدة عقد الإيجار الخاضع للقانون المدني

ما هو الحد الأقصى لمدة عقد الإيجار الخاضع للقانون المدني ؟ وما حكم الاتفاق على مده تتجدد تلقائيا لمدد أخرى بإرادة المستأجر دون المؤجر فى ضوء  قضاء محكمة النقض؟؟

 

           يشيع في بعض عقود الإيجار الاتفاق على انعقاد العقد لمده محدده تتجدد تلقائيا لمدد أخرى مماثله طالما المستأجر مقيم بالعين أو قائما بتنفيذ التزاماته أو أحقية المستأجر بمفرده في إنهاء العقد هو أو خلفه العام.

    كذلك تأتى صيغ أخرى في تحديد مده عقد الإيجار بشكل  يسلب من المؤجر الحق في التدخل لإنهاء عقد الإيجار وتجعل إنهاء العقد رهينا بمحض مشيئة وإرادة  المستأجر ،        فمثل هذه العقود التي تنطوي على مثل تلك البنود تجعل عقد الإيجار في حكم المؤبد و ذهب جانب من الفقه وسايرته بعض أحكام القضاء ، أنه فى هذه الحالة يكون العقد منعقدا لمدته الأولى المتفق على قابليتها للتجديد وبعد انتهائها يكون العقد منعقدا للمدة المحددة لدفع الأجرة إعمالا بنص المادة 563 من القانون المدني ويحق لكل من طرفي العقد في هذه الحالة إنهاء العقد بعد التنبيه على الآخر في المواعيد المقررة بنص المادة 563مدنى

   ومثال ذلك إذا اتفق طرفي العلاقة الايجاريه على أن مدة الإيجار ثلاث سنوات قابله للتجديد تلقائيا دون الرجوع للمالك ففي هذه الحالة تكون مدة العقد هي ثلاث سنوات فقط ويكون العقد بعدها مجددا للمدة المحددة لدفع الأجرة وفى هذه الحالة يحق كل من طرفي التعاقد إنهاء العقد بعد إجراء التنبيه اللازم المقرر بنص المادة 563مدنى ، فإذا كانت الأجرة تدفع شهريا تجدد العقد لمدة شهر فقط.

   وقد قررت محكمة النقض ذلك"إذا انعقد الإيجار لمده محدده تتجدد لمدد أخرى مماثله طالما كان المستأجر قائما بتنفيذ التزاماته وللأخير وحده دون المؤجر الحق في إبداء الرغبة في إنهاء العقد يؤدى إلى اعتبار العقد بعد انتهاء مدته الأولى منعقدا للمدة المحددة لدفع الأجرة إعمالا بنص المادة 563ويحق لكل من عاقديه طلب إنهائه إذا نبه على الآخر بالإخلاء في المواعيد المحددة بالنص السالف الذكر.

طعن 564لسنة61ق جلسة 12/7/1995

طعن3602لسنة59ق جلسة23/3/1994

إلا أننا نرى أن مدة العقد في هذه الحالة ونظرا لاتفاق طرفي العلاقة الايجاريه على أن مدة الإيجار قابله للتجديد بإرادة المستأجر دون المالك فإنه يجب احترام إرادة طرفي التعاقد وفقا لنص المادة 147مدنى "العقد شريعة المتعاقدين" إلا أنه في هذه الحالة وحتى لايكون العقد مؤبدا فإن العقد يظل ممتدا برغبة المستأجر إلى أن ينتهي العقد بوفاة المستأجر حيث أن حقيقة مدة العقد - المحددة لمده معينه تجدد تلقائيا برغبة المستأجر - هي مدة حياة المستأجر وهو ما يجيزه القانون أن ينعقد العقد لمدة حياة المستأجر أو المؤجر وفى ذلك قضت محكمة النقض ".. لما كان ذلك وكان المتعاقدان في الاتفاق المؤرخ ..... ... قد حددا سريانه بمدة حياة المطعون عليه وورثته من بعده وكان الحكم المطعون فيه قد إستعمل حقه في تحديد تلك المدة بمدة حياة المطعون عليه فإنه لا يكون قد خالف القانون .   ( الطعن 499 لسنة 45 ق جلسة 20/6/1976 س 30 ع 2 ص 699 )مجدى عزام.

وبالفعل صدر هذا الحكم الهام عن محكمة النقض فى ديسمبر2009

  (( لئن كان عقد الإيجار عقدا زمنيا مؤقتا إلا أن المشرع لم يضع حدا أقصى لمدته فيستطيع المتعاقدان تحديد أي مده للإيجار مادامت هذه المدة لا تجعل الإيجار مؤبدا أو في حكم المؤبد فإذا اتفقا على مده طويلة تجعل الإيجار في حكم المؤبد أو إذا اتفقا على مده يتعذر تحديدها , انعقد الإيجار لمده يحددها القاضي تبعا لظروف وملابسات التعاقد ويجوز له تحديدها بحياة المستأجر لأن حياة المستأجر مؤقتة , فإذا قيست مده الإيجار بها بقى الإيجار مؤقتا ملزما للمؤجر والمستأجر ما بقى المستأجر حيا بشرط ألا تجاوز مدته ستين سنة وذلك قياسا على الحكر الذي لا تزيد مدته القصوى على تلك المدة وفقا لنص المادة 999 من القانون المدني .

 أن إغفال الحكم بحث دفاع أبداه الخصم يترتب عليه بطلان الحكم إذا كان هذا الدفاع جوهريا ومؤثرا في النتيجة التي انتهى إليها الحكم إذ يعتبر ذلك الإغفال قصورا في أسباب الحكم الواقعية يترتب عليه بطلانه كما أن طلب الخصم تمكينه من إثبات أو نفى دفاع جوهري بوسيلة من وسائل الإثبات الجائزة قانونا هو حق له إذا كانت هي الوسيلة الوحيدة في الإثبات . وكان البين من الأوراق أن الطاعن تمسك في دفاعه أمام محكمة الموضوع أن عقد الإيجار أبرم ليكون ساريا لمده حياته ولم يبرم لمده ثمان سنوات وطلب إحالة الدعوى إلى التحقيق لإثبات ذلك كما طلب توجيه اليمين الحاسمة إلى المطعون ضده بشأن هذا الأمر . إلا أن الحكم المطعون فيه المؤيد للحكم الابتدائي أقام قضاءه بإنهاء العلاقة الايجارية وتسليم العين المؤجرة للمطعون ضده على سند من أن عقد الإيجار قد انتهى بالإنذار المعلن للطاعن في 5/12/2004 باعتبار انه غير محدد المدة وانعقد للفترة المعينة فيه لدفع الأجرة وهى مشاهرة والتفت عن طلب الطاعن بإحالة الدعوى إلى التحقيق على سند من انه لا يجوز إثبات ما هو ثابت بالكتابة إلا بالكتابة رغم عدم تمسك المطعون ضده بذلك وان قاعدة عدم جواز الإثبات بشهادة الشهود وبالقرائن في الأحوال التي يجب فيها الإثبات بالكتابة –وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – ليست من النظام العام , كما انه التفت عن الرد على طلب توجيه اليمين الحاسمة لإثبات اتجاه إرادة طرفي النزاع إلى انعقاد مدة الإيجار لمدد أخرى ورغم أن هذا الدفاع – بشقيه – دفاع جوهري من شانه – إن صح – أن يتغير به وجه الرأي في الدعوى – فانه يكون معيبا مما يوجب نقضه .مجدى عزام.

طعن 6993 لسنة 77ق جلسة 3/12/2009

مدى خضوع عقد الايجار من الباطن المبرم فى ظل قوانين ايجار الأماكن لأحكام قوانين ايجار الأماكن أم للقانون المدنى وهل يمتد عقد الايجار من الباطن وفقا لأحكام المادة 29 من القانون 49/1977 من عدمه؟؟؟

وأرى أن الإجابه بالنفى وسندنا فى ذلك:--

الأصل وفقا لنص المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 أن عقود الايجار الخاضعة لأحكامة لا تنتهى بنهاية المدة المدونة به ويظل العقد مستمرا بين طرفية بل يمتد العقد لورثه المستأجر من بعده وفقا للشروط والأحكام الواردة بالمادة 29 من القانون 49/1977 سواء فى الأماكن المؤجرة لأغراض السكنى أو غير السكنى،،، إلا أن قوانين ايجار الأماكن المتعاقبة اعتبارا من القانون 121لسنة 1947 وحتى القانون رقم 6 لسنة 1997 ..قد جاءت خلوا من نص يتعرض لمسألة الامتداد القانونى لعقد الايجار من الباطن وهل يمتد عقد الايجار من الباطن فى حالة وفاة المستأجر من الباطن من عدمه؟؟؟

 وكأن المشرع قد أراد ترك هذا الأمر لاجنهاد الفقه والقضاء

 

 ومن ثم نرى أن عقد الايجار من الباطن لا يخضع فى أحكامة لقوانين ايجار الأماكن بل يخضع لأحكام  القانون المدنى ومن ثم لايخضع لأحكام الامتدادالقانونى المقرر بنص المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 وأدله ذلك  هو الآتى:--

 

الوجه الأول

 أن قضاء محكمة النقض استقر على ...((المقرر في قضاء هذه المحكمة أن المشرع نظم الأحكام لعقد الايجار في القانون المدني وهي واجبة التطبيق في الأصل علي ما يبرم في ظلها من عقود ما لم يرد في تشريعات ايجار الأماكن الاستثنائيه نص خاص يتعارض وأحكامها لتعلق أحكام التشريعات الأخيرة بالنظام العام فاذا خلا التشريع الاستثنائي من تنظيم حالة معينة تعين الرجوع فيها الي أحكام القانون المدني باعتبارها القواعد الأساسية حتي لو كانت المدة المتعاقد عليها قد انتهت وأصبح العقد ممتدا بقوة القانون الاستثنائي .
( المادة 1 من القانون المدنى )
( الطعن 1463 لسنة 47 ق جلسة 27/12/1978 س 29 ص 2053 )

هذا ولما كانت قوانين ايجار الأماكن المتعاقبة اعتبارا من القانون 121لسنة 1947 وحتى القانون رقم 6 لسنة 1997 ..قد جاءت خلوا من نص يتعرض لمسألة الامتداد القانونى لعقد الايجار من الباطن وهل يمتد عقد الايجار من الباطن فى حالة وفاة المستأجر من الباطن من عدمه... وهو الأمر الذى يرجع معه للأحكام العامة لعقد الايجار الواردة بالقانون المدنى

فعقد التأجير من الباطن إذ هو بمثابة إيجار جديد عقد بين المستأجر الأصلى والمستأجر من الباطن ، ورد على حق الأول فى الإنتفاع بالعين ، ومن ثم يحكم العلاقة بين طرفيه ولو تم خلافاً لنص مانع متفق عليه فى الإجارة الأصلية المبرمة بين المؤجر والمستأجر أو بالمخالفة لنص قانونى يحكم هذه العلاقة بحيث لا يجوز للطاعنين أن يتعرضوا للمطعون ضدها طوال مدة الإجارة التى عقدت بينهما إذ هذا المنع مقرر لمصلحة المالك أو المؤجر الأصلى وحده ولا يجوز لغيره التمسك ببطلان العقد جزاء مخالفته .( الطعن رقم 2150 لسنة 53 ق - جلسة 21/10/1993 - السنة 44 ج3 ص 21 )

 

الوجه الثانى

أن المتفق عليه أن عقد الايجار من الباطن

ينقضى حتما بانقضاء عقد الايجار الأصلى

 

  1- فالمقرر فى قضاء محكمة النقض - انه اذا انقضى عقد الايجار الاصلى لاى سبب من الاسباب فان عقد الايجار من الباطن ينقضى حتما بانقضائه ولو كان التأجير من الباطن ماذونا به من قبل المؤجر ذلك ان المستاجر الاصلى انما يؤجر من الباطن حقه المستمد من عقد الايجار الاصلى فاذا ما انقضى انقضى عقد المستاجر من الباطن ولو كان العقد الاخير مازال ممتدا بحسب شروطه ، ولا يلزم لسريان حكم فسخ عقد الايجار الاصلى على عقد المستاجر من الباطن ان تقام الدعوى على هذا الاخير ولايلزم للتنبيه عليه بالاخلاء لكى يسرى عليه حكم فسخ عقد الايجار الاصلى اذا لايعتبر المستأجر من الباطن من الغير حتى ولو كان لايعلم بسبب الفسخ وقت استئجاره ومن ثم فان المستاجر الاصلى يعد ممثلا للمستاجر من الباطن فى الدعوى المرفوعة من المؤجر ... ولقاضى الامور المستعجلة ان يامر باستمرار اجراءات التنفيذ ضده اذ يعتبر غاصبا للعين المؤجرة بعد فسخ عقد الايجار الاصلى واصبح لا سند له فى وضع يده .
( الطعن رقم 2482 لسنة 55 ق جلسة 29 / 2 / 1996 س 47 ج1 ص 397 مجدى عزام.

  2- المقرر - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - ان الاصل ان عقد الايجار من الباطن لا ينشئ علاقة مباشرة بين المستأجر من الباطن والمالك لانعدام الرابطة التعاقدية بينهما ولاصلة بين الطرفين الا فى حدود ما تقضى به المادتين596 ، 597 من القانون المدنى بخصوص الاجرة حتى ولو كان التأجير من الباطن مصرحا به من المالك .
( الطعن رقم 3581 لسنة 58 ق جلسة 24/2/1994 س 45 ج1 ص 423 )

3- لا وجه للتحدى ببطلان عقد التأجير من الباطن إذ هو بمثابة إيجار جديد عقد بين المستأجر الأصلى والمستأجر من الباطن ، ورد على حق الأول فى الإنتفاع بالعين ، ومن ثم يحكم العلاقة بين طرفيه ولو تم خلافاً لنص مانع متفق عليه فى الإجارة الأصلية المبرمة بين المؤجر والمستأجر أو بالمخالفة لنص قانونى يحكم هذه العلاقة بحيث لا يجوز للطاعنين أن يتعرضوا للمطعون ضدها طوال مدة الإجارة التى عقدت بينهما إذ هذا المنع مقرر لمصلحة المالك أو المؤجر الأصلى وحده ولا يجوز لغيره التمسك ببطلان العقد جزاء مخالفته .
( الطعن رقم 2150 لسنة 53 ق - جلسة 21/10/1993 - السنة 44 ج3 ص 21 ) مجدى عزام.

 

الوجه الثالث

ما تعرض له المشرع فى القانون 49/1977 من قبل بالتصريح

للمستأجر بالتأجير من الباطن للعين المؤجرة خالية أو مفروش"

"المقضى بعدم دستوريته"

 فالمشرع من قبل  بموجب المادة 40 من القانون رقم 49/1977 المقضى بعدم دستوريتها كان أجاز للمستأجر الأصلى تأجير العين المؤجره له من الباطن – مفروشه أو خالية – بشروط وحالات معينة لامجال للتعرض لها الآن بعد أن قضى بعدم دستوريتها - إلا أنه بمراجعة تلك الحالات قد نص المشرع صراحة على عدم امتداد عقود الايجار من الباطن التى كانت تبرم وفقا لتلك الأحكام .... حيث قضت محكمة النقض

1-  (( المقرر فى قضاء هذه المحكمة ان النص فى المادة 40/ أ من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شان تاجير وبيع الاماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستاجر يدل على ان المشرع قرر مزية خاصة للمستاجر المصرى المقيم بالخارج بصفة مؤقته تخوله استثناء ان يؤجر من باطنه العين المؤجرة له مفروشة او خالية بغير اذن من المؤجر ولو تضمن عقد الايجار شرط الحظر من التاجير من الباطن ويتعين على المستاجر الاصلى ان يخطر المستاجر من باطنه بالاخلاء ولو قبل نهاية المدة الاصلية للعقد او المدة التى امتد اليها عند حلول موعد عودته من الخارج على ان يمنح اجلا مدته ثلاثة اشهر من تاريخ اخطاره ليقوم بالاخلاء ورد العين الى المستاجر الاصلى .
( المادة 40 أ قانون 49 لسنة 1977 - عدم دستورية - )
( الطعن رقم 2569 لسنة 63 ق جلسة 28/9/1994 س 45 ج 2 ص 1257 )مجدى عزام.

2- (( مفاد نص المادة 29 من القانون رقم49 لسنة 1977 فى شآن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر أن استمرار عقد الايجار بعد وفاة المستأجر الأصلى او تركه العين المؤجرة إنما يكون فى حالتين الأولى : أن يكون عقد الايجار وارداً على عين للسكنى ، وفى هذه الحالة يستمر العقد بالنسبة للأشخاص المذكورين فى الفقرة الأولى بالشروط الواردة فيها والثانية : أن يكون عقد الايجار وارداً على عين لمزاولة نشاط تجارى أو صناعى أو مهنى أو حرفى وفى هذه الحالة يستمر العقد بالنسبة لورثة المستأجر صاحب النشاط أو شركائه فى ذات النشاط ، وفى هاتين الحالتين فقط يلتزم المؤجر بتحرير عقد إيجار لمن لهم حق الاستمرار فى شغل العين ، وإذ كان القانون هو مصدر الحق المقرر فى هذه المادة بالنسبة لاستمرار عقد الإيجار والتزام المؤجر الوارد فيها ، فإن حكمها لا يسرى على المستأجرين من الباطن فى الحالة المنصوص عليها فى المادة 40 بند (ب) من ذات القانون لأن علاقة هولاء المستأجرين بالمؤجر لهم يحكمها عقد الإيجار من الباطن المحرر فى شأنها ، وإذ كان الطاعن يشغل حجرتين بشقة النزاع لممارسة عمله فى مهنة المحاماه وذلك بمقتضى عقد إيجار من الباطن ، ومن ثم فهو لا يعد شريكا فى نشاط المرحوم ...... المستأجر الأصلى للشقة لتكون عيادة يزاول فيها مهنته الطبية لتغاير النشاطين واستقلال كل منهما عن الآخر فإن حكم المادة 29 فقرة 2 ، 3 سالفة الذكر لا يسرى فى حقه . ( المادتان 29 ، 40 من القانون 49 لسنة 1977 المعدل بالقانون 6 لسنة 1997 )( الطعن رقم 258 لسنة 51 ق - جلسة 22/11/1987 - ص 974 - لسنة 38 ) مجدى عزام.

*****وعليه نرى عدم خضوع عقد الإيجار من الباطن لأحكام قوانين إيجار الأماكن  وخضوعه لأحكام ونصوص عقد الايجار الواردة بالقانون المدنى